Rehabilitación para la Regeneración Urbana, Repensando la Rentabilidad en las Ciudades
"En los últimos 20 años, ha sido fundamental repensar cómo vemos las ciudades. La urbanización creciente, el aumento de la construcción, la gentrificación y la rápida transformación de los entornos urbanos han tenido importantes efectos económicos y sociales."
La planeación y construcción de complejos habitacionales masivos, mega centros comerciales y torres de oficinas ocupó la prioridad de los constructores por muchos años y las infraestructuras pública se centraron concebir nuevas y deslumbrantes instalaciones dotadas de la ultima tecnología y alineadas con las más recientes normativas y estándares europeos.
Sin embargo, este afán por lo nuevo, ha hecho que dejemos de lado infraestructuras y edificaciones existentes, algunas de ellas con valor histórico y arquitectónico y que probablemente implican proyectos más complejos y costosos.
Tres Tipos de Rehabilitación Diferentes
La rehabilitación tiene muchas facetas y con el ello muchos tipos de rentabilidad. repensar nuestra mirada sobre la rentabilidad ha sido el eje del foro Rehabilitación para la regeneración urbana, donde hemos presentado tres casos de éxito completamente diferentes con rentabilidad tradicional a nivel económico, y adicionalmente rentabilidad social, urbanística e industrial
Caso 1: Co-housing Rural Robregordo Madrid por Habitat Colaborativo: Maria San Juan nos ha compartido la rehabilitación de un hotel para el bienestar de la nueva longevidad: la creación de un Senior Co-housing. Se trata de una rehabilitación integral de hotel de montaña de propiedad pública, para la implementación de un proyecto de servicios sociales para la generación de una comunidad intencional de convivencia de personas senior y la nueva longevidad, contribuyendo a la repoblación y regeneración del territorio rural, con financiación privada y pública. A destacar cinco actuaciones: Rehabilitación de la envolvente, Rehabilitación para garantizar la accesibilidad, Rehabilitación energética, Rehabilitación de patrimonio público y Rehabilitación territorial.
Caso 2: Vialalta Studio Barcelona: El equipo de arquitectura de Vilalta Studio dirigido por Xavier Vilalta ha llevado a cabo la rehabilitación integral de un edificio industrial en Barcelona, transformándolo en su espacio de trabajo autosuficiente y sostenible. La nave existente de dos plantas ha sido rehabilitada de forma integral para adaptarla a las necesidades de su nuevo uso. Estratégicamente ubicado en el barrio de la Verneda Industrial, que forma parte del emergente Distrito de la Innovación del Besós en Barcelona, el edificio se erige como un ejemplo concreto de la arquitectura del estudio y sus principios de sostenibilidad.
Caso 3 Valencia: Centro de Arte Hortensia Herrero por ERRE Arquitectura: Javier García Librero nos presentó durante el foro esta intervención supone la recuperación de un edificio singular e histórico de la ciudad de Valencia y su transformación en el Centro de Arte Hortensia Herrero. Los visitantes pueden contemplar los restos del barrio judío y parte de las ruinas del circo romano, que atravesaba los bajos del Palacio Valeriola. proyecto de rehabilitación y transformación del antiguo Palacio Valeriola en un centro de arte que acoge la colección privada de Hortensia Herrero. Una colección que incluye obras de artistas como Andreas Gursky, Anselm Kiefer, Georg Baselitz, Anish Kapoor y Mat Collishaw, entre otros.
Se ha materializado y llevado a buen término los dos objetivos marcados por la Fundación Hortensia Herrero en un proceso laborioso, delicado y exigente: proteger el patrimonio histórico artístico de la Comunitat Valenciana y promover un espacio dedicado al arte con vocación contemporánea e internacional. Durante el recorrido museístico, los visitantes podrán disfrutar del arte contemporáneo, descubrir parte del circo romano de Valencia o ver las vigas originales de madera y el revoltón cerámico de la sala noble.
Repensar las Rentabilidades
Estamos acostumbrados a pensar a las rentabilidades y retornos de inversión, como la cantidad o porcentaje del dinero invertido en eu proyecto, y las maneras como se convierte en más dinero, es decir dinero que genera dinero.
Si por un momento pensamos que es un concepto básico de rentabilidad, y repensamos la idea de valor que pueden generar los negocios, es un retorno únicamente monetario. Sin embargo, al repensar el concepto de Valor podemos visibilizar (a través de la medición del cambio por ejemplo) nuevos tipos de valor y de rentabilidad, igual o mas beneficioso que el monetario.
¿Qué es Valor? Entendemos valor desde diferentes ángulos. Desde un punto de vista financiero, el valor se refiere a la importancia económica de un activo, empresa o proyecto, el valor en finanzas es un concepto multidimensional que puede ser analizado desde diferentes ángulos, y es fundamental para la toma de decisiones de inversión. se puede medir de diversas maneras.
1. Valor Intrínseco: Este es el valor real de un activo, basado en su capacidad de generar flujos de efectivo futuros. Se determina mediante métodos como el descuento de flujos de caja (DCF), que calcula el valor presente de los futuros ingresos esperados.
2. Valor de Mercado: Este es el precio al que un activo se puede comprar o vender en el mercado abierto. Se basa en la oferta y la demanda y puede fluctuar significativamente debido a factores externos.
3. Valor Contable: Representa el valor de los activos de una empresa según sus estados financieros, menos sus pasivos. Es una medida más estática y puede no reflejar el valor real de mercado.
4. Valor Relativo: Se refiere a cómo un activo se compara con otros similares en términos de ratios financieros, como el precio sobre ganancias (P/E) o el valor sobre libros (P/B).
5. Valor Perceptual: Este es el valor que los consumidores asignan a un producto o marca, que puede influir en la demanda y, por ende, en el valor de la empresa.
De acuerdo a ello podemos repensar las rentabilidades como:
Rentabilidades Estratégicas : como en el caso del centro de arte y el estudio de arquitectura, su presencia y actividad en ese entorno especifico se convierten en una estrategia de desarrollo en un caso cultural y social y en el otro industrial y económico, La rehabilitación tiene un impacto estratégico medible y monitoreable que apoya políticas de desarrollo, transformación y expansión del municipio y de la organización que las generan.
Rentabilidades Perceptuales: Como en el caso del Co-housing o el centro de arte, entendemos la zona de una manera diferente, existe un cambio de mentalidad con respecto al territorio y hasta nos comportamos de una manera diferente en en el lugar rehabilitado.
Rentabilidades de Poder, Presencia y Posicionamiento: la rehabilitación implica transformaciones radicales y frecuentemente cambios de uso y actividad, con lo cual quien rehabilita determina una presencia clara en el territorio, haciendo una inversion importante que transforma su rol y su poder en el lugar. Se convierte en un agente activo de transformación, un tomador de decisiones y un referente para el resto de los actores presentes en la zona. La presencia del esquema co-housing establece un cambio de mentalidad y roles y resignifica la zona como una region amigable a los adultos mayores y el asociacionismo.
Rentabilidades de Futuro: Orientadas a aprovechar la valorización, repoblación y recalificación de territorios, Opera con base en prospectiva e inversiones a mediano y largo plazo, buscando alto impacto a nivel de retorno y de impacto en la zona. El caso de Vilalta Studio es un ejemplo claro a convertirse en catalizadores de lo procesos industriales de la zona, apoyando la transformación industrial liderada por el ayuntamiento de la ciudad.
¿Cómo medir las rentabilidades?
Aparte de los métodos tradicionales para pronosticar y medir retornos de inversion, las rentabilidades intangibles se pueden cuantificar y valorar a través de indicadores conceptuales y OKRs. ejecutando Mapeos cualitativos y cuantitativos en dos o tres segmentos, formulando Indicadores Dinámicos y Absolutos a nivel cuantitativo y porcentual, y finalmente visualizando Escenarios de Mejora y caracterización de poblaciones.
Algunos de los aspectos de las diferentes rentabilidad medibles en proyectos de rehabilitación pueden ser:
Rentabilidad social
Elevación del nivel de vida,
Cambio en Actividad Socio Cultural
Activación intergeneracional
Reactivación económica
Gentrificación
Nueva población
Rentabilidad urbanística
Impacto en el barrio
Seguridad y Percepción de Riesgo
Valorización.
Transformación Arquitectónica
Cumplimiento de Master Plan
Rentabilidad industrial
Generación de empleo
Transición a Industria 4.0
Nuevas Tecnologias e Innovación Abierta
Fortalecimiento Sectorial
Proliferación de Nuevas Empresas y/o Manufacturas
Diversificación en la Producción
Obviamente cada proyecto, region, tipo de población y zona son diferentes y cada inversión y retorno se comportan de manera distinta en su ritmo y tiempo, sin embargo estas forma de repensar la rentabilidad amplia los criterios de inversión y aclara mucho el escenario de riesgo y el tipo de impacto que podemos generar.
más informaciones y métodos de rentabilidad se pueden consultar a través de Helix
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